Endlich kommt die Umbauordnung, für die wir Grünen seit Jahren kämpfen: Sie soll das Bauen im Bestand einfacher machen und neue Wege eröffnen, schneller, kostengünstiger und ressourcenschonender Wohnraum zu schaffen. Doch der Gesetzentwurf der Staatsregierung darf nicht gleichzeitig Ersatzneubauten privilegieren und damit Anreize schaffen, bestehende Gebäude abzureißen. Abriss muss das letzte Mittel bleiben.
Wer ein bestehendes Gebäude umbauen oder aufstocken will, stößt bislang häufig auf Anforderungen, die sich an Neubauten orientieren. Das kann Umbauten verteuern, erschweren oder sogar verhindern. Wir Grüne fordern deshalb seit Jahren, die Regeln so anzupassen, dass bestehende Gebäude leichter umgebaut, umgenutzt, ausgebaut und aufgestockt werden können.
Auf unsere Initiative hin fand im November 2024 eine Sachverständigenanhörung zum „Bauen im Bestand“ statt. Fachleute aus Architektur, Ingenieurwesen, Bauwirtschaft und der Praxis brachten dort ihre Erfahrungen ein. Und das Ergebnis war eindeutig: Wir müssen beim Bauen umdenken. Wenn wir Ressourcen und CO2 sparen wollen, müssen wir mehr im Bestand bauen. Und dafür brauchen wir andere Regeln.
2025 haben wir Grüne deshalb mit einem Antrag die Bayerische Staatsregierung aufgefordert, eine Umbauordnung für Bayern zu entwickeln und ein Gutachten dazu vorgelegt, wie es gehen könnte.
Jetzt liegt ein Gesetzentwurf der Staatsregierung „Bayerisches Bauturbo-Gesetz“ vor. Er sieht einen eigenen Abschnitt „Umbau“ in der Bayerischen Bauordnung vor. Für bestimmte Umbauten bestehender Gebäude sollen künftig Erleichterungen gelten, ohne dass für jede einzelne Abweichung ein aufwendiges Ausnahmeverfahren notwendig wird. Vorgesehen sind Erleichterungen etwa bei den Abstandsflächen, beim Brandschutz, beim Schallschutz- und Wärmeschutz sowie bei der Mindesthöhe von Aufenthaltsräumen.
Das ist ein wichtiger Paradigmenwechsel hin zu einem neuen Verständnis des Bauens. Die neue Umbauordnung kann dazu beitragen, vorhandene Gebäude besser zu nutzen, Ressourcen zu schonen und zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Die Richtung stimmt. Jetzt braucht es auf den letzten Metern den richtigen Feinschliff. An zwei entscheidenden Stellen wollen wir den Gesetzentwurf noch besser machen.
Bestand sichern statt Abriss erleichtern
Der Gesetzentwurf sieht eine Regelung vor, nach der rechtmäßig bestehende Gebäude oder Gebäudeteile unter bestimmten Voraussetzungen durch Ersatzbauten ersetzt werden können, wenn bisherige Abmessungen und Abstandsflächen gewahrt bleiben. Das ist nicht im Sinne der Bestandssicherung, die einer Umbauordnung zugrunde zu legen ist. Ersatzneubauten könnten gegenüber dem Erhalt und der Weiterentwicklung bestehender Gebäude privilegiert werden.
Deshalb wollen wir diese Regelung streichen. Stattdessen schlagen wir eine "Abrissgenehmigung" vor. Die Beseitigung eines bestehenden Gebäudes soll grundsätzlich mindestens einen Monat zuvor der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden, damit diese gegebenfalls reagieren können.
Die Botschaft ist klar: Eine Umbauordnung soll den Erhalt des Bestands erleichtern – nicht den Abriss zum einfacheren Weg machen. Bestehende Gebäude zu erhalten, schont Ressourcen, bewahrt die bereits im Gebäude gebundene graue Energie und kann einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz leisten.
Ursula Sowa: „Wir Grüne kämpfen seit Jahren dafür, dass Umbauen einfacher wird. Jetzt kommt endlich eine Umbauordnung – das ist ein großer grüner Erfolg! Aber eine echte Umbauordnung darf nicht den falschen Anreiz setzen, bestehende Gebäude abzureißen, statt sie umzubauen. Wir wollen keinen Turbo für die Abrissbirne. Wir wollen einen Turbo für den Umbau. Unser Grundsatz lautet: Erhalten, was erhalten werden kann. Umbauen, was umgebaut werden kann. Und erst wenn es wirklich nicht anders geht, neu bauen.“
Umweltbelange und andere öffentliche Interessen gleichwertig berücksichtigen
Der Gesetzentwurf will in der Bayerischen Bauordnung festschreiben, dass die Schaffung von Wohnraum im „überragenden öffentlichen Interesse“ liegt. Laut Gesetzesbegründung sollen Wohnbauvorhaben dadurch bei behördlichen Entscheidungen vorrangig berücksichtigt werden. Wir lehnen diese pauschale Vorrangregelung ab.
Die Schaffung von Wohnraum ist ein wichtiges öffentliches Ziel. Daraus folgt aber nicht, dass andere öffentliche Belange pauschal nachrangig werden dürfen. Umwelt- und Naturschutz, Hochwasserschutz, Gesundheitsschutz und die Sicherheit der Nutzerinnen und Nutzer müssen bei jeder Entscheidung gleichwertig berücksichtigt werden können.
Zudem geht die bayerische Regelung über den Entwurf des Bundes zur Änderungen des Baugesetzbuches hinaus. Dieser sieht ein überragendes öffentliches Interesse an Wohnbebauung nur für Bebauungspläne in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vor. Die Bundesregierung hat diese Wirkung also bewusst auf die Bauleitplanung und auf Gebiete mit einem besonderen Wohnbedarf beschränkt.
Ökologie ist kein lästiger Kostentreiber, sondern Teil einer zukunftsfähigen Baukultur. Wer Gebäude erhält, spart Ressourcen und graue Energie. Wer Flächen wassersensibel plant, schützt vor den Folgen von Starkregen. Und wer Umwelt- und Gesundheitsschutz von Anfang an mitdenkt, schafft dauerhaft gute Lebensräume.
Ursula Sowa: „Wir brauchen dringend mehr bezahlbaren Wohnraum. Aber ökologische Belange sind keine Kostentreiber, die man möglichst schnell aus dem Weg räumen muss. Sie machen Bauen zukunftsfähig. Eine pauschale Vorrangregel für den Wohnungsbau wird dieser Aufgabe nicht gerecht. Eine gute Umbauordnung bringt Wohnraumschaffung, Umwelt- und Naturschutz zusammen – statt sie gegeneinander auszuspielen.“
